Jaap Draaisma – Scenario’s voor de toekomst van het voormalig Postkantoor te Den Helder (definitieve versie)

Het voormalige postkantoor als visitekaartje van Den Helder

Vooraf
In de raadsinformatiebrief van 1 september 2015 over de procesaanpak van het voormalig postkantoor is door B&W gemeld dat er een aantal scenario’s / denkrichtingen voor de toekomst van het postkantoor ontwikkeld gaan worden door het bureau Urban Resort.

Met betrekking tot de scenario’s wordt in de brief het volgende aangegeven: “Uitgangspunt voor de scenario’s is een pand met aantrekkelijke functie(s) en een financieel sluitende exploitatie. Op grond van deze uitgangspunten is het streven om het Rob Scholte Museum te behouden.”

Voor het maken van deze scenario’s zijn gesprekken gevoerd met Rob Scholte (2 keer) en enkele andere sleutelpersonen, waaronder Robbert Waltmann (Woningstichting Den Helder), Mark Poldner (Helders Ondernemers Vereniging) en Jan Fokkinga (Schouwburg). Tevens is, met steun van de ambtenaren van het tijdelijk Projectteam Postkantoor, een reeks van relevante gegevens uitgezocht: van boekwaarde tot bouwtekeningen, van onderhoudsbegroting tot oppervlakte maten.

Voor het maken van enkele scenario’s / denkrichtingen kon slechts verkennend onderzoek plaats vinden. Diepgaander onderzoek of uitwerking was in deze fase niet zinvol (het gaat nu alleen nog om denkrichtingen) en vanwege de korte termijn niet mogelijk. Het realiteitsgehalte van de scenario’s is dus alleen globaal vastgesteld. Na de keuze voor een scenario zullen, in een aantal stappen, een aantal zaken verder onderzocht en uitgewerkt moeten worden, voordat tot concretisering van het scenario overgegaan kan worden. Zo is nu voor de waardebepaling van het pand uitgegaan van een culturele invulling, zoals ook bij de WOZ- waardebepaling is gedaan en is een makelaarskantoor gevraagd hetzelfde te doen. Na keuze van het gewenste scenario zal een officiële taxatie moeten plaats vinden, op grond van de gekozen invulling.
Hetzelfde zal moeten gebeuren voor het vaststellen van het achterstallig onderhoud, voor zover de verkoper / gemeente daar verantwoordelijk voor is. Dit is nu alleen middels een quick scan gebeurd.

De vertaling van het uitgangspunt “aantrekkelijke functies” is gemaakt door bij alle scenario’s uit te gaan van verschillende functies, waarbij altijd de glazen vleugel van het gebouw voor cultuur (tentoonstelling, expositie) wordt bestemd en ook voor de verdere invulling wordt gezocht naar een mix van publieke en semi-publieke functies. Het uitgangspunt “Financieel sluitende exploitatie” is globaal onderzocht met de vraag: kan met de invulling van het scenario het pand gekocht worden, weer opgeknapt worden en de jaarlijkse exploitatielasten (onderhoud, verzekering, belastingen, gas, water, elektra, etc.) opgebracht worden

Factsheet
Het pand is 2003 door de gemeente gekocht t.b.v. de herontwikkeling van deze locatie. Nu het pand blijft bestaan en wellicht verkocht gaat worden zullen gegevens (weer) aangemaakt moeten worden: opnieuw inmeten voor de exacte maten; goede digitale plattegronden, e.d.

Adres: Middenweg 172-174
Gebouwd in: 1965; architect J. Krüger. (oplevering 1967; laatste verbouw: 1986)
Perceeloppervlak: 2.435 m2
Vloeroppervlak: 3581 m2, waarvan 966 m2 kelder
Huidig gebruik: 4 Ateliers, w.o. Rob Scholte (1 contract voor begane grond en 1 voor verdieping) Soort contract nu: Bruikleen contracten
Bestemmingsplan: Maatschappelijke Doeleinden. Huidige bestemmingsplan is uit 2001; wordt herzien: er komt een nieuw bestemmingsplan Nieuwe Bestemming: Invulling van het pand met nieuwe functies is bepalend voor het nieuwe bestemmingsplan voor het pand. De randvoorwaarden van de invulling van het pand zijn hiervoor dus bepalend
Status: Geen monument, wel van cultuur historische waarde (zie o.a. rapport Postgebouw – Nijmegen 2008 en Rapport Anita van Breugel – Alkmaar 2012)

Scenario 1
Voorkeursscenario
Rob Scholte Museum; privé kunstmuseum

Korte voorgeschiedenis
De heer Scholte is in de gelegenheid gesteld om voor 1 oktober 2014 een afgerond en financieel onderbouwd businessplan bij de gemeente Den Helder in te dienen. Hij heeft op 30 september 2014 een businessplan ingediend. De gemeente heeft dit als onvoldoende beoordeeld: niet concreet over het pand en geen financiele onderbouwing.
Vervolgens heeft hij tot 1 juni 2015 de kans gekregen om “een haalbaar en uitvoerbaar businessplan met financiele onderbouwing” in te dienen. Rob Scholte heeft toen hetzelfde businessplan als dat van 30-9-’14 ingediend. Waarop de gemeente dit wederom als onvoldoende heeft beoordeeld.
B&W heeft vervolgens besloten om “scenario’s voor de toekomst van het gebouw te laten maken, waarbij de ruimten ook aan de heer Scholte marktconform kunnen worden aangeboden”.
Dit scenario gaat uit van behoud van het Rob Scholte Museum, het pand met aantrekkelijke functie(s) te vullen, met een financieel sluitende exploitatie.

Derde gespreksronde
In feite krijgt Rob Scholte door dit scenario een derde kans om zijn museum te realiseren.
Reden hiervoor is dat de gemeente Den Helder met het Rob Scholte Museum een – in potentie – attractie van nationaal belang binnen haar stadsgrenzen heeft. Rob Scholte is in Nederland een van de belangrijkste beeldend kunstenaars; hij heeft internationale bekendheid. Zijn werk wordt in musea getoond en internationaal aangekocht. Hij heeft een eigen verzameling van schilderijen van internationaal vermaarde kunstenaars als Andy Warhol, Josef Beuys, Jeff Koons. e.a.. Wanneer hij in zijn privé museum zowel zijn eigen werk als dat van befaamde kunstenaars op een professionele manier toont, kan dit een nationale attractie in Den Helder worden. Den Helder heeft dergelijke attracties nodig. In relatie met Willemsoord (Dorus Rijkers museum, Marine Museum, Schouwburg) ontstaat zo een mooi pakket om mensen naar Den Helder te trekken. Vandaar dat het scenario Rob Scholte Museum voor ons het voorkeursscenario is.

Rob Scholte wil het pand kopen. Hij wil het hele pand kopen.
Hij wil niet meewerken aan een situatie waarbij een aantal partijen, waaronder het Rob Scholte Museum, samen het pand kopen en exploiteren.

Functionele invulling, functies en oppervlak
In het pand wil hij de volgende functies vestigen cq voortzetten (oppervlakte maten naar hele ruwe schatting):
Rob Scholte Museum:; in Glazen Vleugel, eerste deel begane grond Middenweg en kelder: ruim 1500 m2 Museumwinkel: 100 m2
Horeca: achterste gedeelte begane grond Middenweg: 300 m2
Werkruimte / atelier: 780 m2
Dienstwoning: 150 m2
Voor de horeca zal hij een aparte partij aantrekken; voor het overige zal hij, middels een BV, het pand zelf geheel runnen.

Plattegrond met functies
Hieronder wordt globaal aangegeven hoe het pand door Rob Scholte ingevuld zou kunnen worden. In de kelder komt tentoonstellingsruimte en zit installatieruimte. Op de entresol komt het kantoor; Scholte stelt in zijn businessplan voor om de dienstwoning naar de entresol te verplaatsen. Of dat kan zal nader uitzocht moeten worden op veiligheid e.d.
https://robscholtemuseum.nl/urban-resort-scenario-1-rob-scholte-museum/

Verkoopprijs
De waarde van het pand, op grond van de invulling van Rob Scholte, is ongeveer 1,4 miljoen euro. Een uitgebreide taxatie zal dit bedrag nauwkeurig moeten vaststellen. In principe moet de gemeente het pand voor minimaal de taxatie waarde verkopen.

De waarde bepaling gaat uit van het pand in verbouwde en opgeknapte staat. Wanneer de gemeente het pand in de huidige staat verkoopt moet een bedrag voor het achterstallig onderhoud van het pand van de verkoopprijs afgetrokken worden. Een quick scan van het bedrag om het pand weer in goede staat te brengen komt uit op ongeveer 750.000 euro (exclusief installaties). Een uitgebreide bouwkundige opname moet tot een precies bedrag voor het achterstallig onderhoud (inclusief installaties) leiden.

Op basis van bovenstaande gegevens zou de gemeente het pand voor een bedrag van 1, 4 miljoen minus het bedrag voor achterstallig onderhoud aan Rob Scholte kunnen verkopen, waarbij Rob Scholte verplicht is binnen een vastgelegde termijn het achterstallig onderhoud weg te werken. Dit zal als voorwaarde in het koopcontract opgenomen worden.

Financieel haalbaar?
Rob Scholte heeft een taxatie rapport laten zien van de waarde van de kunstwerken die hij zelf gemaakt heeft en die hij in bezit heeft. Op grond daarvan beoordelen wij in eerste instantie dat hij in staat is het pand, incl. de verplichtingen m.b.t het opknappen, te kopen.

Behalve bovengenoemde koopsom en bedrag voor achterstallig onderhoud zal de exploitatie van het pand jaarlijks een bedrag rond 150.000 – 200.000 euro kosten. Dat bedrag zal slechts voor een deel door inkomsten uit de entree voor het museum en de opbrengst van de museumwinkel en de horeca gedekt kunnen worden. Rob Scholte zal dus een deel van de jaarlijkse exploitatielasten uit zijn eigen bedrijfsomzet moeten dekken. Omdat hij ook zijn werkruimte en woonruimte in het pand heeft is dat normaal. Zijn omzet zal dit echter wel mogelijk moeten maken, anders zal de onderhoud van het pand hier snel onder lijden.

Vanzelfsprekend moet Rob Scholte, als wij het pand aan hem gaan verkopen, laten zien dat hij zijn financiering voor elkaar heeft en zal deze op de gebruikelijke manier getoetst worden. Mocht hij zijn financiering niet rond krijgen of wordt deze negatief getoetst, dan zal de verkoop alsnog vervallen / komt deze alsnog niet tot stand.

Mogelijke claim Scholte i.v.m. schade a.g.v. niet uitvoeren “overeenkomst” 9 december 2014:
Rob Scholte stelt dat hij flinke schade heeft geleden omdat er sprake zou zijn van een op 9 december 2014 gesloten overeenkomst. De gemeente staat op het standpunt dat van een overeenkomst geen sprake is.
In de “overeenkomst” zou staan dat Scholte het hele pand als museum kan gebruiken; op grond daarvan heeft hij in december 2014 / januari 2015 een groot aantal ruimten in het pand geschikt gemaakt als museum ruimten. Omdat hij vervolgens niet met het vergrote museum open kon heeft hij flinke schade (zakelijk en imago) geleden, zo stelt hij.

Dit discussiepunt moet als eerste van tafel. Daarom stellen wij voor dat 2 deskundigen van respectievelijk Scholte en gemeente gaan overleggen onder leiding van een mediator. Op deze wijze moet er overeenstemming bereikt worden over het bestaan van een claim of niet in de vorm van een vaststellingsovereenkomst. Wanneer er in december geen vaststellingsovereenkomst is, komt de keuze voor dit scenario te vervallen.

Komt het wel tot een vaststellingsovereenkomst dan wordt op dezelfde manier (elke een deskundige aanwijzen) de omvang van het bedrag aan schade vastgesteld worden. Dit bedrag zal dan als een eenmalige vergoeding voor schade door de gemeente op zich genomen worden.

Vervolg: stappenplan
Wanneer dit Rob Scholte Museum scenario voldoende gedragen wordt stellen wij voor om een intentie overeenkomst met Rob Scholte aan te gaan, waarin voorwaarden en stappen vastgelegd worden. De stappen die wij voorstellen komen voor een groot deel overeen met de stappen die Scholte in zijn businessplan voorstelde. Een aantal van de voorwaarden zullen ontbindende voorwaarden zijn: indien daar voor de vastgestelde datum niet aan voldaan wordt, zal de overeenkomst vervallen. Vanzelfsprekend moeten de termijn redelijk zijn.

Stappen van kant van de gemeente
– Opmaken intentie overeenkomst en politiek laten goedkeuren (februari- maart 2016)
– Taxatie rapport opmaken (maart-april 2016) – Reeks bouwkundige onderzoeken laten doen: asbest, fundering, grond verklaring, energie-label, etc. (januari – mei 2016)
– Verkoop aanbieding doen, incl. verkoopbedrag (juni 2016)
– In verkoopovereenkomst vastleggen dat gemeente bij verkoop door Rob Scholte “het recht van eerste koop” heeft. De gemeente hoeft het dan niet te kopen maar kan zo wel eventuele doorverkoop vroegtijdig signaleren en de cultuurbestemming bewaken.
– Maken nieuw bestemmingsplan voor Postkantoor, op grond van verbouwplan Scholte (medio 2016 – medio 2017)
– Middels het bestemmingsplan de culturele invulling van het pand bewaken.

Stappen van de kant van Rob Scholte:
– Oprichten rechtspersoon eind 2015; die gaat de intentie overeenkomst aan – Tekenen intentie overeenkomst met gemeente (februari – maart 2016)
– Financiele deelnemers / garanties voor aankoop (voor tekenen intentie overeenkomst)
– Meerjaren exploitatie plan (zomer 2016)
– Team van deskundigen / experts samenstellen; ondermeer een architect / bouwkundige, jurist, curator. Vanaf november 2015
– Bouwkundige opname voor vaststellen achterstallig onderhoud maken (maart – april 2016): na overeenstemming hierover wordt dit bedrag van verkoopprijs afgetrokken en Scholte verplicht dit binnen een bepaalde periode uit te voeren
– Horeca partij
– Verbouwplan met functionele indeling, aanvraag omgevingsvergunning, onderbouwing nieuw bestemmingsplan, etc medio 2016.
– Oplevering 1 jaar na goedkeuring bestemmingsplan / verlenen omgevingsvergunning.

Rob Scholte wil zo spoedig mogelijk met de bruikleenstatus zijn museum op de volle 1500 m2 laten functioneren. Wij stellen voor om hier, zodra de intentie overeenkomst door beide partijen getekend is, formeel medewerking aan te verlenen. Bij voldoende draagvlak voor dit scenario kunnen hier al eerder voorbereidende stappen toe gezet worden.

Referentie plaatjes Rob Scholte Museum: komen in pdf versie

Scenario 2
Verkoop van het pand d.m.v. een ‘tender” met voorwaarden

Volgens dit scenario wordt het pand verkocht door middel van een “tender”, d.w.z. kopers worden uitgenodigd om met een voorstel te komen waarin prijs en invulling wordt aangegeven. De gemeente stelt vooraf, als onderdeel van de tender, randvoorwaarden waar het voorstel aan moet voldoen.

De voorwaarden:

1. Cultuur in de glazen zijvleugel van het gebouw; Als visitekaartje van het gebouw en Den Helder: entree aan het Stationsplein. De andere functies in het gebouw moeten dit financieel mogelijk maken; de cultuurruimte (tentoonstelling, expositie, ateliers annex galerie, e.d. ) moet een (semi-)publieke ruimte worden die voor een zodanig lage huur wordt aangeboden dat zij zonder subsidie kan draaien en voor een permanente culturele uitstraling van de glazen vleugel zorgt.

2. Rest van de begane grond: werken en (semi-) publieke functies Een publieke of (semi-) publieke functie, die past bij de centrum locatie en bij voorkeur bijdraagt aan de levendigheid en het stedelijk karakter van het Stationsplein Te denken valt aan: – Co working spaces / losse werkplekken
– Bijzondere winkel(s)
– Kantoor met balies, front office, publieksfunctie

Referentie plaatje co working space

3. Specifieke hotel functie toegestaan Kamers op 1 hoog, gecombineerd met openbare horeca voorziening op begane grond Te denken valt aan: – een hostel, gericht op jongeren toerisme en sport toerisme
– een long stay hotel voor off shore medewerkers
– anderzins

4. Wonen op 1 hoog toegestaan De mogelijke functies op de begane grond zijn, gezien de situatie op de Helderse vastgoedmarkt voor bedrijfsvastgoed, vrij moeilijk te verwezenlijken. Het is daarom in dit scenario niet verstandig om deze functies de “financiele drager” van de cultuurvleugel te laten zijn. Het wonen op 1 hoog zal dat wel moeten en kunnen zijn. Bij wonen valt te denken aan:
– 4, 5 of 6 bijzondere lofts: 5 meter hoog, bijzonder lichtinval, unieke locatie
– jongerenhuisvesting: 16 – 20 kleine woonunits

Van beide vormen van wonen zijn recent geslaagde initiatieven in Den Helder gerealiseerd. Wij denken daarom dat het Postkantoor, als zeer karakteristiek gebouw, hiervoor ook goed geschikt is.

5. De tender moet minimaal een marktconforme verkoopprijs moeten opleveren

6. Zie verder de algemene voorwaarden zoals die ook aan RS worden gesteld: financiering laten zien; achterstallig onderhoud wegwerken; buitenkant pico bello; incl. tijdslimieten

7. Parkeernorm Bij elke functie hoort een minimaal aantal parkeerplaatsen, conform de parkeernorm. Deze parkeernorm zal op het eigen parkeerterrein gerealiseerd moeten worden. Eventueel kan op het braakliggende zgn. KPN-terrein – vlak achter het vml. Postkantoor ; is gemeente eigendom – parkeerruimte geschapen worden.

Plattegronden
De mogelijke invulling van het pand met functies wordt hieronder op de plattegrond weergegeven. Waarbij in de kelder gemengde functies mogelijk zijn plus installatie ruimte. Op de entresol zou aan de stationszijde flex-werkruimte een goede invulling kunnen zijn, terwijl de overige ruimte op de entresol als berging voor de woningen kan dienen.

Realiteitgehalte
Wij denken dat – hoewel de Helderse vastgoedmarkt een zeer lastige is – er uit de markt voldoende belangstelling is om van het voormalige Postkantoor iets moois te maken. Dit baseren wij op een kleine marktverkenning, waarbij zowel door de bedrijfscontactfunctionaris van de gemeente als door sleutelfiguren uit het Helderse werd aangegeven dat zowel bijzondere woonfuncties als specifieke hotelfuncties kansrijk zijn.

Pdf plaatjes bij onderdelen scenario 2 komen in pdf versie

Conclusie
Beide scenario’s gaan uit van het realiseren van een aantrekkelijk pand met een combinatie van cultuur, werken en wonen.
De invulling ligt echter geheel anders tussen de twee scenario’s.
In het Scholte Museum staat cultuur centraal en vormt het pand een nationale attractie terwijl bij tenderen het karakter van het pand nog niet duidelijk is, ook al zal ook daar cultuur een onderdeel van de invulling (moeten) zijn.

Beide scenario’s hebben vooraf geen 100% slaagkans, kunnen mislukken; al zijn beide ons inziens goed realiseerbaar – uitvoerbaar en zullen we met het tenderen uiteindelijk zeker een koper vinden. De mate waarin we met die koper de randvoorwaarden goed in kunnen vullen blijft echter onzeker.

Wij stellen voor om voor scenario 1 te kiezen en daarmee een ultieme poging te doen een volwaardig Rob Scholte Museum voor Den Helder mogelijk te maken

Stichting Urban Resort Amsterdam
p/a Louwesweg 1
1066 EA Amsterdam
T: 020 6937575
E: info@urbanresort.nl
W: http://www.urbanresort.nl