Heleen Hupkens – Rijksvastgoedbedrijf gaat overtollig vloeroppervlak te lijf: Transformeren of slopen?
Een kleinere overheid heeft minder werkruimte nodig. Aan het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) de opdracht overtollig vloeroppervlak te verkopen. Dat moet zonder de vastgoedmarkt te verstoren. Geen onmogelijke opgave, denkt directeur-generaal Jaap Uijlenbroek van het RVB. Commandant Dienstencentra van Defensie Leonard Kok streeft naar een evenwichtige aanpak.
Eind augustus legde minister Blok in zijn brief aan de Tweede Kamer ‘Aanpak transformatie rijksvastgoed’ uit hoe hij nieuwe bestemmingen wil vinden voor leegkomende rijkskantoren, kazernes, gevangenissen, rechtbanken en andere objecten van het Rijk. Herbestemmen en transformeren zijn de sleutelwoorden. Jaap Uijlenbroek, directeur-generaal van het Rijksvastgoedbedrijf, en Leonard Kok, commandant Commando Dienstencentra van Defensie, zien in sloop alleen het laatste redmiddel.
In zijn brief zet minister Blok vijf strategieën uit. De strategie van slopen komt daar niet in voor. Is dat niet nodig?
Jaap Uijlenbroek: ‘Volgens Rudy Stroink, lid van het herbestemmingsteam van het College van Rijksadviseurs (zie kader), moet 20 procent van het aantal kantoorpanden gesloopt worden om de vastgoedmarkt weer een beetje in evenwicht te brengen. Maar wat bepaalt nou wat? Hij praat over de grote markt. Als je kijkt naar de rijksportefeuille ontstaat een ander beeld. Wij zitten vaak op goede plekken: in het centrum, op A-locaties, op plekken waar economische ontwikkeling gaande is. Je kunt niet zomaar zeggen dat je 20 procent van je portefeuille moet slopen. Dat zou kapitaalvernietiging zijn. Uiteindelijk bepaalt de markt dat. Eerst bekijk je of herbestemming mogelijk is. Lukt dat niet, dan moet je de ultieme consequentie onder ogen zien.’
‘Een aantal objecten is gemakkelijk te verkopen. Maar we hebben ook objecten waar we eerst eens goed met de lokale overheid over moeten praten. Willen ze er een woonbestemming op of gecombineerd met een kantoorbestemming? Als je in dit afwegingsproces de nodige creativiteit uit de markt kan halen, dan ontstaan dingen die je aan de voorkant van het traject niet had kunnen verzinnen. Neem het oude CBS-kantoor in Voorburg, dat staat midden in een woonwijk, wat moet je daarmee? Uiteindelijk wordt het kantoor gesloopt, maar blijft de parkeergarage behouden. Er komt een autovrije woonwijk, bewoners gaan hun auto in die garage parkeren. Dat verzin je alleen als je de omgeving kent. Er zijn ook zware gevallen, zoals de Binckhorsthof in Den Haag. Eigenlijk zou er een luxe woonwijk aan het water komen. De crisis gooide echter roet in het eten. Dan is het instrument van tijdelijk beheer aardig. Nu zijn er onder de noemer van MOOOV diverse bedrijfjes op het gebied van dans, muziek en sport in gevestigd. Het staat of valt wel met de vraag of je een frame hebt voor het gebruik van het gebouw. De laatste categorie zijn de echt hopeloze gevallen. Maar dat valt reuze mee binnen onze portefeuille. Ja, in het uiterste geval moet je dan overgaan tot slopen.’
De ligging van de rijkspanden maakt dat het Rijk een sterkere positie heeft in de vastgoedmarkt. Werkt dat niet verstorend op de vastgoedmarkt in zijn totaliteit?
2 miljoen vierkante meter te veel
Net voor de zomer, op 24 juni, organiseerde het College van Rijksadviseurs (CRA) in Rotterdam het symposium ‘Diversiteit van de Leegstand’. Minister Blok (Wonen en Rijksdienst) riep architecten, ontwerpers en bouwers op om creatieve wijze nieuwe bestemmingen te vinden voor leegstand vastgoed. Het Rijk moet een oplossing vinden voor ruim 2 miljoen vierkante meter overtollig vastgoed. Hij ziet kansen in tijdelijke invulling en in de transformatie naar woonruimte. Er klinken ook andere geluiden. Rudy Stroink, adviseur en lid van het herbestemmingsteam van het CRA, schreef voorafgaand aan het symposium een essay over de gevolgen van de verkoop van een grote portefeuille overheidsgebouwen en hoe daarmee om te gaan. Hij stelt dat het nú verkopen van een omvangrijk areaal aan gebouwen de vastgoedmarkt wel eens uit balans zou kunnen brengen. De vraag naar kantoorruimte groeit de komende jaren niet, eigenlijk zou 10 tot 30 procent van het vastgoed moeten verdwijnen om tot een genormaliseerde verhouding tussen vraag en aanbod te komen. Dat betekent in veel gevallen transformeren of slopen. Zo’n 20 procent van het vastgoedaanbod zal het lot van de sloophamer niet kunnen ontlopen, aldus Stroink.
Uijlenbroek: ‘Wij stoten in een slecht functionerende markt kantoorpanden af die inderdaad op betere locaties staan. Maar wat zou het alternatief zijn? Leeg laten staan en financieren met publiek geld? Of nog erger, een paar ambtenaren in een enorme ruimte laten werken en dit financieren met publiek geld? Dit type discussie helpt niet om het probleem op te lossen. Je moet terug gaan naar het individuele gebouw, in zijn individuele context. Zodat een gemeente vanuit een lange termijnperspectief kan aangeven wat ze wil met een pand. Door als Rijk helderheid te geven over de bestemming van objecten weet de markt waar ze aan toe is. Dan haal je hem uit de markt voor andere profielen. Als een kantoorpand wordt getransformeerd tot woningen, haal je het daarmee ook van de kantorenmarkt af.’
Leonard Kok: ‘We moeten ook rekening houden met de demografische ontwikkeling. In het westen van Nederland voorzien we een groei van het aantal huishoudens en daarmee een grotere vraag naar goedkopere kleinere woonruimten. Eenheden die je heel goed in kantoren kunt onderbrengen. Maar ook 50-plussers willen liever in de stad wonen dan in de periferie.’
Uijlenbroek: ‘We hebben ook wel heel bijzondere objecten in verhouding tot de algemene kantorenmarkt. Neem nou een koepelgevangenis, een historisch pand, een rijksmonument dat midden in de stad ligt. Is dat concurrerend voor een pand dat een paar kilometer verder ligt? Als jongeren in de stad willen wonen, willen ze ook echt in de stad wonen.’
Hoe gaat het Rijk de gemeenten met veel rijksvastgoed dit langetermijnperspectief bieden?
Uijlenbroek: ‘Inmiddels hebben we een convenant met Zwolle gesloten en is er een met Den Haag in voorbereiding. Nog dit kalenderjaar wordt dat ondertekend door de minister en de lokale bestuurders. Hierna willen andere gemeenten waar we veel objecten hebben staan ook dergelijke afspraken maken. Zo krijgen ze een totaalplaatje in het kader van stadsontwikkeling.’
Kok: ‘Maar we streven ook naar een evenwichtige aanpak. Het kan niet zo zijn dat met de vrijkomende rijkspanden op mooie plekken sier wordt gemaakt, terwijl kantoorpanden op slechtere plekken leeg blijven staan. Het Rijk werkt ook mee aan de herbestemming van panden die op minder goede plekken staan. Zoals dat oude kantoorpand van Defensie op de Binckhorstlaan dat Uijlenbroek al noemde. Daar leek geen belangstelling voor te bestaan. Het heeft nu een tijdelijke functie gekregen als een soort cultureel centrum. Hiermee kun je nog enige inkomsten genereren. Je wordt er niet rijk van, maar het is wel van belang voor de ontwikkeling van een stuk stad.’
De recente fusie tussen de vier vastgoeddiensten is voor de rijksdienst een grote stap. Waar zit de synergie?
Uijlenbroek: ‘Het zijn vier organisaties, maar de omvang zit natuurlijk bij de Rijksgebouwendienst (RGD), het Rijksvastgoed en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB) en Defensie. De directie Vastgoed had slechts enkele medewerkers plus nog wat detacheringen. De synergie vind je op die drie grote spelers. De RGD beheerde de gebouwen. Als die niet meer nodig waren, werden ze afgestoten door het RVOB. Maar je wilt eigenlijk dat in het beheer al geanticipeerd wordt op het toekomstige afstoten. Een object dat je los gaat laten, daar ga je twee jaar van tevoren niet nog hele grote beheertoestanden uithalen. Met de fusie wordt het makkelijker om samen te werken en van elkaars deskundigheid gebruik te maken. Zo kunnen we betere integrale afwegingen maken. En door Defensie erbij te betrekken kunnen we breed naar het vastgoed kijken.’
Is Defensie daar ook blij mee?
Kok: ‘Toen ik bij de gemeente Den Haag werkte werd een aantal kazernes afgestoten. De gemeente heeft toen een brief aan de minister van BZK geschreven dat onduidelijk was wie nou welke rol vervulde. Of dat niet eens wat beter gecoördineerd kon worden. Kijk, daar zit voor mij de meerwaarde. Als je de keten integreert kun je veel verstandiger besluiten nemen. Ik geef toe, voor sommige mensen binnen Defensie was dit wel een pittige beslissing. Door afspraken te maken over wie waarover zeggenschap heeft en de aanwezige kennis maximaal te combineren kiezen we voor het beste van twee werelden. Niemand binnen Defensie hoeft bang te zijn dat hij dadelijk de kazerne niet meer op kan omdat het RVB heeft besloten hem te sluiten. Als het gaat over kantoorpanden heeft het RVB meer zeggenschap.’
Uijlenbroek: ‘Beleidsmatig speelt Organisatie en Bedrijfsvoering Rijk (OBR) daar dan een belangrijke rol in. Wij kunnen zeggen: we hebben hier een half leeg pand en daar, dat kan efficiënter. Dan ontstaat een proces van wie gaat verhuizen.’
Kok: ‘Dat was precies de angst van Defensie. Dat het RVB gaat zeggen: “We hebben twee militaire luchthavens en ze worden beide maar voor de helft gebruikt, laten we er een sluiten”. Dat gebeurt dus niet. Ze kunnen Defensie er uiteraard op attenderen dat er twee kazernes halfleeg staan en dat de ene gerenoveerd moet worden voor veel geld, terwijl je ook alles in die andere zou kunnen doen. Maar als Defensie meent dat beide kazernes nodig zijn voor de eigen slagkracht, dan is dat onze afweging. We betalen het immers ook.’
Rijksvastgoedbedrijf (http://www.rijksvastgoedbedrijf.nl/)
De Rijksgebouwendienst, de Dienst Vastgoed Defensie, het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf en de directie Rijksvastgoed vormen sinds 1 juli 2014 samen hét vastgoedbedrijf van en voor het Rijk. Het zijn organisaties die soms een hele lange geschiedenis hebben. De RGD bestaat bijna 100 jaar, de domeinen zo’n 200 jaar, de Dienst Vastgoed Defensie (DVD) bijna 300 jaar. De fusie gaat geleidelijk verlopen.
Uijlenbroek: ‘De organisaties kennen de nodige verschillen in aanpak. Defensie heeft meer objecten die ze altijd in eigen beheer onderhouden, de voormalige RGD zette meer werkzaamheden in de markt. Dat kan langzaam naar elkaar groeien, zodat we van beide modellen het meeste profijt trekken.’
Kok: ‘Het is echt een fusie, het zijn gelijkwaardige partijen. Er zijn verschillende deskundigheden bij elkaar gezet waardoor je een meerwaarde creëert. Dat vind ik het interessante van deze fusie.’
Uijlenbroek: ‘Voor decentrale overheden komt er nu 1 aanspreekpunt. Tot nu toe hadden de RGD en het RVOB hun eigen contacten in de regio. Defensie had dat ook. Wij willen alles in onderlinge samenhang zien. En we willen vooral zien wat er totaal aan rijksvastgoed is in een regio of een stad. Om vervolgens afspraken te maken over de wijze waarop we daarmee omgaan.’
Publiek Denken, Editie: PM 8, 09.10.2014