Urban Resort – Scenario’s voor de toekomst van het voormalig Postkantoor te Den Helder

Het voormalige postkantoor als visitekaartje van Den Helder

Scenario 1
Voorkeursscenario
Rob Scholte Museum; privé kunstmuseum

Korte voorgeschiedenis
De heer Scholte is in de gelegenheid gesteld om voor 1 oktober 2014 een afgerond en financieel onderbouwd businessplan bij de gemeente Den Helder in te dienen. Hij heeft op 30 september 2014 een businessplan ingediend. De gemeente heeft dit als onvoldoende beoordeeld: niet concreet over het pand en geen financiele onderbouwing.
Vervolgens heeft hij tot 1 juni 2015 de kans gekregen om “een haalbaar en uitvoerbaar businessplan met financiele onderbouwing” in te dienen. Rob Scholte heeft toen hetzelfde businessplan als dat van 30-9-’14 ingediend. Waarop de gemeente dit wederom als onvoldoende heeft beoordeeld.
B&W heeft vervolgens besloten om “scenario’s voor de toekomst van het gebouw te laten maken, waarbij de ruimten ook aan de heer Scholte marktconform kunnen worden aangeboden”.
Dit scenario gaat uit van behoud van het Rob Scholte Museum, het pand met aantrekkelijke functie(s) te vullen, met een financieel sluitende exploitatie.

Derde gespreksronde
In feite krijgt Rob Scholte door dit scenario een derde kans om zijn museum te realiseren.
Reden hiervoor is dat de gemeente Den Helder met het Rob Scholte Museum een – in potentie – attractie van nationaal belang binnen haar stadsgrenzen heeft. Rob Scholte is in Nederland een van de belangrijkste beeldend kunstenaars; hij heeft internationale bekendheid. Zijn werk wordt in musea getoond en internationaal aangekocht. Hij heeft een eigen verzameling van schilderijen van internationaal vermaarde kunstenaars als Andy Warhol, Josef Beuys, Jeff Koons. e.a.. Wanneer hij in zijn privé museum zowel zijn eigen werk als dat van befaamde kunstenaars op een professionele manier toont, kan dit een nationale attractie in Den Helder worden. Den Helder heeft dergelijke attracties nodig.
In relatie met Willemsoord (Dorus Rijkers museum, Marine Museum,
Schouwburg) ontstaat zo een mooi pakket om mensen naar Den Helder te trekken.
Vandaar dat het scenario Rob Scholte Museum voor ons het voorkeursscenario is.

Rob Scholte wil het pand kopen. Hij wil het hele pand kopen.
Hij wil niet meewerken aan een situatie waarbij een aantal partijen, waaronder het Rob Scholte Museum, samen het pand kopen en exploiteren.

Functionele invulling, functies en oppervlak
In het pand wil hij de volgende functies vestigen cq voortzetten (oppervlakte maten naar hele ruwe schatting):
Rob Scholte Museum:; in Glazen Vleugel, eerste deel begane grond Middenweg en kelder: ruim 1500 m2
Museumwinkel: 100 m2
Horeca: achterste gedeelte begane grond Middenweg: 300 m2
Werkruimte / atelier: 780 m2
Dienstwoning: 150 m2
Voor de horeca zal hij een aparte partij aantrekken; voor het overige zal hij, middels een BV, het pand zelf geheel runnen.

Plattegrond met functies
Hieronder wordt globaal aangegeven hoe het pand door Rob Scholte ingevuld zou kunnen worden. In de kelder komt tentoonstellingsruimte en zit installatieruimte. Op de entresol komt het kantoor; Scholte stelt in zijn businessplan voor om de dienstwoning naar de entresol te verplaatsen. Of dat kan zal nader uitzocht moeten worden op veiligheid e.d.

Verkoopprijs
De waarde van het pand, op grond van de invulling van Rob Scholte, is ongeveer 1,4 miljoen euro. Een uitgebreide taxatie zal dit bedrag nauwkeurig moeten vaststellen. In principe moet de gemeente het pand voor minimaal de taxatie waarde verkopen.

De waarde bepaling gaat uit van het pand in verbouwde en opgeknapte staat. Wanneer de gemeente het pand in de huidige staat verkoopt moet een bedrag voor het achterstallig onderhoud van het pand van de verkoopprijs afgetrokken worden. Een quick scan van het bedrag om het pand weer in goede staat te brengen komt uit op ongeveer 750.000 euro (exclusief installaties). Een uitgebreide bouwkundige opname moet tot een precies bedrag voor het achterstallig onderhoud (inclusief installaties) leiden.

Op basis van bovenstaande gegevens zou de gemeente het pand voor een bedrag van 1, 4 miljoen minus het bedrag voor achterstallig onderhoud aan Rob Scholte kunnen verkopen, waarbij Rob Scholte verplicht is binnen een vastgelegde termijn het achterstallig onderhoud weg te werken. Dit zal als voorwaarde in het koopcontract opgenomen worden.

Financieel haalbaar?
Rob Scholte heeft een taxatie rapport laten zien van de waarde van de kunstwerken die hij in bezit heeft van andere kunstenaars. Op grond daarvan beoordelen wij in eerste instantie dat hij in staat is het pand, incl. de verplichtingen m.b.t het opknappen, te kopen.

Behalve bovengenoemde koopsom en bedrag voor achterstallig onderhoud zal de exploitatie van het pand jaarlijks een bedrag rond 150.000 – 200.000 euro kosten (zie Factsheet). Dat bedrag zal slechts voor een deel door inkomsten uit de entree voor het museum en de opbrengst van de museumwinkel en de horeca gedekt kunnen worden. Rob Scholte zal dus een deel van de jaarlijkse exploitatielasten uit zijn eigen bedrijfsomzet moeten dekken. Omdat hij ook zijn werkruimte en woonruimte in het pand heeft is dat normaal. Zijn omzet zal dit echter wel mogelijk moeten maken, anders zal de onderhoud van het pand hier snel onder lijden.

Vanzelfsprekend moet Rob Scholte, als wij het pand aan hem gaan verkopen, laten zien dat hij zijn financiering voor elkaar heeft en zal deze op de gebruikelijke manier getoetst worden. Mocht hij zijn financiering niet rond krijgen of wordt deze negatief getoetst, dan zal de verkoop alsnog vervallen / komt deze alsnog niet tot stand.

Claim Scholte ivm schade agv niet uitvoeren “overeenkomst” 9 december 2014:
Rob Scholte stelt dat hij flinke schade heeft geleden doordat de “overeenkomst” die hij op 9 december 2014 met wethouder Kos sloot, niet is uitgevoerd. De gemeente ontkent de rechtsgeldigheid van deze “overeenkomst”.
In die “overeenkomst” staat dat hij het hele pand als museum kan gebruiken; op grond daarvan heeft hij in december 2014 / januari 2015 een groot aantal ruimten in het pand geschikt gemaakt als museum ruimten. Omdat hij vervolgens niet met het vergrote museum open kon heeft hij flinke schade (zakelijk en imago) geleden, zo stelt hij.

Wij stellen voor deze kwestie mee te nemen in de afspraken die we met Rob Scholte gaan maken, wanneer gekozen wordt voor het Rob Scholte Museum scenario.

Onderdeel van de afspraken tussen gemeente en Rob Scholte wordt dan een verbindende mediation m.b.t. dit conflict, waarbij beide partijen een deskundige benoemen die de hardheid van de “overeenkomst” toetsen
mochten zij tot de conclusie komen dat een schadeclaim gegrond is, dan zal vervolgens
op dezelfde manier (elke een deskundige aanwijzen) de omvang van het bedrag aan schade vastgesteld worden. Dit bedrag zal dan als een eenmalige vergoeding voor schade door de gemeente op zich genomen worden.

Vervolg: stappenplan
Wanneer dit Rob Scholte Museum scenario voldoende gedragen wordt stellen wij voor om een intentie overeenkomst met Rob Scholte aan te gaan, waarin voorwaarden en stappen vastgelegd worden. De stappen die wij voorstellen komen voor een groot deel overeen met de stappen die Scholte in zijn businessplan voorstelde.
Een aantal van de voorwaarden zullen ontbindende voorwaarden zijn: indien daar voor de vastgestelde datum niet aan voldaan wordt, zal de overeenkomst vervallen. Vanzelfsprekend moeten de termijn redelijk zijn.

Stappen van kant van de gemeente
Opmaken intentie overeenkomst en politiek laten goedkeuren
Taxatie rapport opmaken
Reeks bouwkundige onderzoeken laten doen: asbest, fundering, grond verklaring, energie-label, etc.
Verkoop aanbieding doen, incl. verkoopbedrag
In verkoopovereenkomst vastleggen dat gemeente bij verkoop door Rob Scholte “het recht van eerste koop” heeft. De gemeente hoeft het dan niet te kopen maar kan zo wel eventuele doorverkoop vroegtijdig signaleren.
Maken nieuw bestemmingsplan voor Postkantoor, op grond van verbouwplan Scholte
Middels het bestemmingsplan en evt. een erfpachtovereenkomst kan de gemeente de culturele invulling van het pand bewaken.

Stappen van de kant van Rob Scholte:
Oprichten rechtspersoon (binnen maand); die moet de intentie overeenkomst aangaan
Tekenen intentie overeenkomst met gemeente binnen uiterlijk 4 weken;
Financiele deelnemers / garanties voor aankoop binnen 3 maanden
Meerjaren exploitatie plan binnen 3 maanden
Team van deskundigen (experts noemt Scholte het in zijn businessplan) samenstellen; ondermeer een architect / bouwkundige.
Bouwkundige opname voor vaststellen achterstallig onderhoud (Plan van Aanpak noemt Scholte het in zijn businessplan): na overeenstemming hierover wordt dit bedrag van verkoopprijs afgetrokken en Scholte verplicht dit binnen een bepaalde periode uit te voeren
Horeca partij
Verbouwplan met functionele indeling, aanvraag omgevingsvergunning, onderbouwing nieuw bestemmingsplan, etc binnen een jaar.
Oplevering 1 jaar na goedkeuring bestemmingsplan / verlenen omgevingsvergunning.

Rob Scholte wil zo spoedig mogelijk met de bruikleenstatus zijn museum op de volle 1500 m2 laten functioneren. Wij stellen voor om hier, zodra de intentie overeenkomst door beide partijen getekend is, medewerking aan te verlenen.

Stichting Urban Resort Amsterdam
p/a Louwesweg 1 – 1066 EA Amsterdam
T: 020 6937575
E: info@urbanresort.nl
W: http://www.urbanresort.nl

Leave a comment

Your email address will not be published.


*